新土地管理政策四大热点问答(2)

2018-01-14 16:22www.ycdx.net

  ■ 本报记者 陈雪怡

  “最严格”体现在哪些方面?何为“对赌协议”?如何促进产业转型升级?对房地产市场是否有影响……

  今天,在省政府召开的关于加强土地宏观调控提升土地利用效益新闻发布会上,省国土资源厅相关负责人对近日出台的《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(以下简称《意见》)所引发的一系列热点问题,一一进行了回应。

  “严格”主要体现在哪些方面

  问:据了解,这一文件堪称是海南史上“最严格”的土地管理政策,麻烦具体介绍一下这个文件的“严格”主要体现在哪些方面?

  答:保护环境和节约资源是我国的基本国策,要求落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度。我省是全国唯一的热带岛屿省份,土地的稀缺性和不可替代性是不言而喻的。因此,在加强土地管控和保护方面,我们采取了严格的措施,而这个文件的“严格”体现在两个层面。

  首先,在文件的总体要求、总体目标和总体原则中体现了“最严格”。文件全面贯彻落实党的十九大精神和省委、省政府推进生态文明建设的要求,提出了严格建设用地总量管控,坚守土地利用的底线,严守生态保护红线和耕地保护红线。从具体政策措施来说,“严格”在于五个方面:

  第一,严格规划管控,建立规划调整的硬约束制度,严格控制规划的擅自调整;

  第二,严格土地准入,提出建立土地出让的控制标准,首次将土地投资强度、产值和税收等,纳入土地出让的前置条件,把好土地的准入门槛;

  第三,严格土地用途管制,严禁其他各类用途的土地改变为商品住宅用地;

  第四,严格土地规范管理。包括禁止各类招商项目中配套商品住宅。禁止商品住宅和其他产业项目捆绑搭配供应;

  第五,严格土地交易管理,要求所有招标、拍卖、挂牌公开供应的土地纳入省级统一的土地市场进行交易,否则不得办理土地登记。

  何为“对赌协议”

  问:《意见》中提到在土地开发利用中,采用“对赌协议”加强开发利用管理,请省国土资源厅具体谈谈这方面的内容。

  答:实际上,对赌是投行业务,企业兼并的过程中经常用的一种方式,可以叫作估值调整机制。通俗地讲,它是双方对未来不确定的投资和收益情况,用事先约定的一种方式明确今后双方的收益和风险。也就是说,通过签订协议,明确今后不管出现什么情况,双方都必须按照协议履行自己的义务,享受权利,承担风险,包括违约机制。

  将这一方式用到土地管理中也是一种新的尝试,可以从四个方面理解“对赌协议”:第一,“对赌协议”是一种合同,它和土地出让的合同一样,都是双务合同,都能适用民法总则的规定,也都能适用经济法的有关规定。“对赌协议”跟土地出让合同都是可以并用、并行的。在《意见》中,既要求市县人民政府供应土地,又要求市县人民政府在出让土地前把土地开发建设有关条件事先发布告知土地参与竞买人,在土地出让公告和有关的竞买手册中都要公开列明,这充分保证了当事人的知情权。这就是在合同关系中,合同的要约。竞买人参加竞买本身就是对政府要约的承诺,这就是“愿者参与”。在参与过程中,政府和竞买人双方都是作为平等的民事主体存在的,也都遵循和体现了民法总则的议事原则,不存在买卖不公的问题。双方签订的土地合同是具有法律效力的,不但对竞买人有约束力,对政府同样有约束力,如果发生双方纠纷、协商不下,由人民法院裁定。也就是说,把“对赌协议”这种相关的条款引入到土地交易中,在法律上没有障碍。

  第二,从对赌的内容来看,只要法律没有禁止的东西,双方都可以在“对赌协议”中体现。比如说,政府可以提出出让这块地,要求什么时间投资多少金额,什么时候完成开发,甚至可以提出多长时间投产,以后解决多少人的就业,产生多少税收等,这些内容都可以成为“对赌协议”或者是土地出让合同的条款提出来。愿者参与,企业投资,达成协议,这就是约束双方的条款。如果是出现了约定的条件不达成,按照双方约定好的,政府可以以适当的金额收回土地,甚至如果约定的条件是无偿收回,政府也可以无偿收回。这是从对赌的内容理解“对赌协议”。

  第三,从土地管理的时效角度来看,由于我国的《物权法》《土地管理法》和相关的法规没有对具体某宗地开发利用过程中有明确的规定,既没有那么详尽的规定,也不可能穷尽现实生活中的各种情况。地方政府为了发挥实施土地开发的目的,政府可以提出刚才提到的“对赌协议”的内容,这样一来,就形成了对法律规定不完善、或者是法律不可能规定的地方进行弥补。比如《意见》提出的要提高土地利用效率,这是从管理者的角度理解“对赌协议”的含义。

  第四,从实操的层面来看,可以把“对赌协议”融入到土地出让的条款中,不再单独签订“对赌协议”。既可以两个协议,一个“对赌协议”和一个土地出让合同同时签订,也可以把“对赌协议”作为土地出让合同的一个附件。这几种情况都不影响它的法律效力。

  把“对赌协议”这个机制引入到土地利用管理中,用好合同管理这种民事法律手段,既可以弥补法律规定的不足,也可以更好地发挥政府的作用。这样的设定,是市场决定资源配置和发挥政府作用最好的结合点。

  如何助力海南重点产业发展

  问:《意见》将如何助力海南的重点产业发展?

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